越秀工作给了商场一个惊吓
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起首：物股通
3月20日越秀工作（06626.HK）以一份“增收不增利”的答卷，让商场在惊诧中再行注目这家广州国资配景物管企业的真是成色。
（起首：越秀工作2024年度事迹推介材料）
尽管营收同比增长20%至38.68亿元，但鼓励应占盈利同比暴跌27.5%至3.53亿元，重复IPO资金始终闲置、干系地产风险传导、二级商场股价疲软等问题，越秀工作的增长逻辑正面对考验。
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事迹“惊吓”：营收高增难掩盈利塌方
2024财年，越秀工作非贸易物管收入增长19.2%，贸易物管收入增长23.7%，但毛利率从26.6%降至23.3%。
高毛利的非业主升值工作（如地产干系业务）收入大幅缩水，重复2020年收购的广州地铁环境工程及物业因融合断绝，导致商誉险些全额计提，减值2.37亿元，净利润出现“腰斩”。
中枢净利润（剔除商誉减值）仅微增5.1%，与营收增速酿成浩大背离。
（起首：越秀工作2024年度事迹评释）
关于突发的商誉减值，尽管料理层评释为“商场竞争加重导致收购地点估值下调”，但越秀工作历来以审慎并购著称。
同期，值得玩味的是，越秀工作2024年计算性现款流净额未同步表露，但现款及如期进款高达47.02亿元，占总财富63%。
这与其“60%IPO募资用于收并购”的答应酿成讥嘲——上市4年仅使用5亿元并购资金，却计提超2亿元商誉减值，资金使用效果遭投资者诟病。
由于边远资金千里淀于银行进款，由此也导致2024年利息收入延续演出利润的遑急“补丁”，这更骄气其业务扩展的乏力。
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新料理层计谋：保守基因下的解围困局
越秀工作自2021年上市以来，料理层屡次强调“有质料的界限增长”，但实践推行偏保守。2024年仅新增合约面积1295万㎡，同比下滑34%（2023年1980万㎡），合约/在管比下滑至1.28倍，低于行业头部企业，骄气后续增长乏力。
原斟酌60%用于收并购的IPO资金，经下调至35%后，仍被闲置，且并购地点筛选圭表严苛，如条目“料理浓度、升值后劲”，导致收并购始终莫得质的冲破。
（起首：越秀工作2024年度事迹评释）
以董事会主席朱辉松为首的新料理层（含王建辉等）提议2025年“精益工作，向新图强”计谋，聚焦基础工作提质与升值工作更动，举例好意思居业务收入同比大增207%至2.45亿元。
然则，这一行型面对两大挑战：1）升值工作天花板：社区升值工作虽增长30.6%，但毛利率同比下跌5个百分点，骄气老本压力加重；2）外拓效果不及：2024年新签约形势中，记号性形势（如港珠澳大桥）更多依赖国企配景资源，商场化外拓才能尚未向纵深冲破。
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与干系方越秀地产的协同和风险传导
干系方越秀地产（00123.HK）2025年1-2月合约销售额同比增长23.8%，形势热销为其物管业务提供委用面积保险。
但地产行业举座仍处于改革期，越秀地产同期计提财富减值43.9亿元，响应行业风险向物管端传导的压力，尤其非业主升值工作（如案场工作、委用前计议）收入承压。
越秀工作81%的收入依赖非贸易物管业务，其中基础物管工作与越秀地产委用形势高度绑定。
（起首：越秀工作2024年度事迹评释）
尽管公司强调第三方外拓，但2024年新增合约面积中仍有三成多依赖干系方运输。这种依赖性减弱了其抗周期才能，尤其在房地产下行周期中更为彰着。
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商场用脚投票：股价暴跌背后的信任危境
越秀工作2024年派息率50%，股息率约6%，重复47.02亿元现款储备，宝石重型投资者有一定的迷惑力。
但47.02亿元现款中22.3亿元为如期进款，利率下行周期下仍锁定始终存单，被质疑“芜乱财务知识”。更有投资者直言：“募资时画大饼，分成时抠抠搜搜。”
于是，在事迹评释表露后的次往来日3月21日，越秀工作股价单日暴跌13.49%至2.95港元，成交量创出近期新高，限制收盘市盈率（TTM）仅11.86倍，市净率1.18倍，总市值44.51亿港元。
同期，2023年仍有多家券商赐与“买入”评级，但2024年龄迹发布后无机构更新评级。
主要原因可归结为收并购停滞、外拓效果低，1亿泛泛米在管面积观点推迟至2026年，减弱商场信心；利息收入占比高涨、商誉减值频发，令投资者质疑可合手续性。
结 语
越秀工作的事迹评释，折射出区域型物管国企的集体焦急：在地产红利消退后，既清寒寰宇化并购的气派（如华润万象糊口），又繁重深耕垂直赛说念的决心（如京城佳业切入高校物业）。
其股价“涨不动”的背后，本质是贸易步地从“界限运行”向“效果运行”转型的阵痛。
能否收拢粤港澳大湾区城市更新、灵敏社区政策红利，能否将47亿元现款转动为着实的竞争力，将决定这家老牌物企能否在2025-2027年的行业洗牌中幸存。
至少从面前答卷看，商场尚未看到令东说念主确信的变革信号。
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株连裁剪：王若云
